10年来英国央行首次加息,房奴/租客/出租房房东准备好了吗？

在英国央行今天召开的货币政策委员会(MPC)会议中，以7：2的投票比例决定将基准利率从0.25%上调至0.5%。这也是自2007年7月以来英国央行的首次加息决定。

早在今年9月，货币政策委员会就对本周的加息决定进行了铺垫，表示如果经济平稳增长，将在未来几个月内进行适应性加息，以观察市场各方的反映。

在脱欧公投后，为了刺激市场，也为了主动出击避免事态进一步恶化，英国央行决定降息。2016年8月4日，英国央行宣布将基准利率由2009年3月份以来的0.5%，下调至0.25%，是英国央行322年历史以来的最低利率。同时，央行还宣布了一系列的经济刺激措施，包括购买600亿英镑的国债以及多达100亿英镑的公司债券。 这成为英国央行有史以来最大的一个一揽子政策。

一石激起千层浪。尽管涨幅虽小，新利率也会带来一系列连锁反应？据悉，约370万浮动利率申请人会直接受到更高利率影响。另有约4500万长期忍受着零收益的储户将因此受益。

行业机构如何反馈？

Moody’s：

评级机构穆迪表示，11月2日的加息将不会对英国房产市场造成影响，但穆迪也警告称，买房出租市场前景可能会笼罩上阴影。0.25%的加息对家庭继续还款的能力影响并不大。与英镑汇率8%-10%的下跌相比，0.25%的影响微乎其微。

但买房出租会是市场的薄弱环节，房东的租金收益将会下滑，特别是在伦敦和英格兰东南部。而上涨的税收也会加剧房东的负担。

eMoov：

eMoov的创始人Russell Quirk表示：“每月还款额的增加对人们来说是微不足道且可以应付的。一份15万镑的普通贷款，业主每月只需多从口袋里拿出15-30镑，这点变化没有理由被称为金融危机。”

Nationwide：

本周，英国按揭贷款巨头Nationwide表示，申请了该机构浮动利率(variable rate)贷款产品(60万英镑以上)的借款人，本月开始将会收到利率上调0.25%的通知，如果央行确定加息，那么这个利率就会增至0.5%。

另外，Nationwide的首席经济学家指出目前市场上浮动利率的比例已经从2001年的70%跌至历史地位的40%。此外，0.25%的利率上涨对大部分浮动利率的贷款人的影响有限。他预计这类借款人每年因利率上涨带来的额外开支约为£180。

央行加息将会对你造成什么影响你？

首次购房者

据Council of Mortgage Lenders，首次购房者平均贷款额为13.6万镑。但大部分首次购房者现在都选择了2年期，3年期或5年期固定利率方案，因此加息不会为他们的还款额造成影响。

对于首次购房者，更需要担心的是贷款机构撤回现有最优方案并用更昂贵的方案取代，以及固定利率期结束后面临的利率大幅增长。目前诸如NatWest等银行已经对其贷款产品进行了重新定价，上调了0.9%，一旦加息如期而至，预计还将进一步上调。尽管目前的上调是微乎其微的，但固定利率产品也迎来了多年内的首次上调。

以下表格显示了30年期浮动利率贷款方案，利率由2%增值2.25%后的还款额变化。

利率固定期结束后的利率回归将对首次购房者带来冲击。比如，在固定期结束后，汇丰银行的2年期固定利率将 40 37059 40 15091 0 0 3272 0 0:00:11 0:00:04 0:00:07 3272恢复至3.69%，但是如果基准利率上调，利率将增值3.94%。因此对于一份13.6万镑的贷款，他们的月供将从目前的£503增至£644。一旦要面临这样的额外负担，这些首次购房者大概只能祈祷当他们的固定期结束后，市场上有更好的二次抵押贷款方案(remortgage)可选。

抵押贷款借款人

您目前选择了哪种类型的抵押贷款，在面对央行加息时也有不同的影响。一般来说，根据利率的不同主要分为两大类：固定利率和浮动利率。

据英国央行的数据，2017年第二季度完成的抵押贷款中，近88%为固定贷款利率，而2008年初仅为46%。

• 固定利率

如果借款人目前选择的是固定利率方案，暂时不会受到加息的影响。但在获得新的固定利率方案时，利率预计会上涨。越早反应对您越有利。对于所有贷款方都一样，首付比例越高，获得的利率也就越好。首付5%的客户，2年期固定贷款利率已经从一个月前的额4.16%增至现在的4.26%。

相比之下，首付40%的客户平均利率只从1.66%增加到1.69%，比六个月前还要便宜一些。

• 浮动利率  

即使是选择了浮动利率贷款方案，0.25%的加息反映到每月的还款额也不过多付15-20英镑，并不会对借款人造成严重影响。一般来说，借款人的固定利率期或折扣利率期结束后，银行会自动转换至标准浮动利率方案。

就全英范围，57%的业主选择了固定利率方案，因此只有43%的业主会立刻受到加息的影响。但是如果央行决定加息，3%的利率将成为新常态。这样一来，总额17.5万镑的贷款月供将增至£1,023，每个月比现在多了£260。

如果基准利率回到金融危机前5%的水平，借款人每月将面临额外£474的支出。而5%的基准利率将使经济陷入衰退。

准备置换房产的业主

据CML，对于已经拥有房产的业主，他们在从公寓搬到别墅这个过程中的平均贷款额为17.5万镑。许多人还是在金融危机前做的贷款，如果是浮动利率，同理他们的还款额会随着基准利率的上调而增加。

比如一份25年期，总额17.5万镑的贷款，利率将从2.25%增值2.5%，借款人每月需要多还22英镑。

大额贷款人

对于许多住在伦敦或伦敦周边的业主，17.5万镑的贷款额就是杯水车薪。在伦敦，许多夫妇要联合贷款才能买得起房，约为50万镑。每14个借款人中，就有一人的背负着超过50万镑的巨额贷款，因此哪怕是0.25%的利率上调都都会对这部分借款人的日常开支造成巨大影响。

如果贷款额是50万镑，0.25%的加息会使月供增加£53，每年就是£643。

如果计算1992-2006年间的平均利率，约为5.5%，但与之相对，过去10年的平均利率仅为1.27%。这导致了资产价值不切实际和市场被高估。目前，一些被高估的市场已经开始调整，如伦敦，但未来需要更多纠正。

买房出租投资者

对于买房出租(BtL)的投资者，几乎全都申请的只还利不还本(Interest-only)型贷款，因此利率上涨对他们的影响更大。以20万镑的贷款为例，利率上调0.25%，每月的还款额将增加£40，而传统贷款的月供只增加£25。

如果基准利率最终增至3%，BtL贷款的月供至少要翻一倍。而这将意味着房东将还贷压力转嫁给租户，从而造成租金上涨。鉴于对BtL的额外印花税以及更严格的房贷条件，利率的进一步上涨可能会引起房东们的撤离。

储户

2007年底金融危机爆发时，Isa账户的平均利率为5.5%每年。

如果Isa账户中有1万镑，每年的利息是£550。今年中期，Isa的利率更是跌至最低，平均为0.82%，这意味着1万镑的存款，每年利息才£82。

尽管央行尚未明确加息，Isa的利率已经开始上涨了。目前的平均利率为1.02%，如果最终真的加息，那么Isa利率将增至1.25%。如果您有1万镑，每年的收益将增加至£125。

然而，Moneyfacts数据显示，目前没有一个标准储蓄账户的利率可以跑赢或赶上3%的通胀率。

哪些人群承受的风险最大？

抵押贷款业主：选择了浮动利率或标准浮动利率的房主将最容易受到影响。因为大部分此类抵押贷款并非直接或间接的参考英国央行制定的基本利率。

据英国央行的计算，如果利率涨幅达到2%，那么将有40%的贷款人将面临财务危机。但是如果他们的收入增长10%，仅有25%的人会受到影响，换句话说，影响程度将取决于薪水涨幅与利率涨幅的比例。

中小型企业主：如果利率上涨，针对商业的贷款利率也将上涨。届时，那些早已受还贷困扰的“濒危”企业将面临破产的可能。据咨询师Begbies Traynor预计，仅1%的利率上涨也将为中小型起来造成致命的威胁。

房客：最后，利率的上涨还将带来一定的潜在影响。很多房东都参与了买房出租的贷款计划。一旦银行利率上涨，每月的还款将对房东造成很大压力。因此，这将导致房东们通过提升租金，严重的甚至拖欠抵押贷款，导致租户无家可归。

作为房客，保护自己的权益不受侵害需要时刻注意。即便房东的贷款方需要收回抵押的房产，作为租客可以延迟两个月搬离所租住的房屋。

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